장기주택저당차입금 소득공제 2025 연말정산 총정리

2025년 기준 장기주택저당차입금 소득공제 조건·공제한도·대출·주택요건·필수서류·신청방법까지 연말정산에서 꼭 알아야 할 내용을 최신 개정사항과 함께 정리했습니다.

1. 장기주택저당차입금 소득공제 한눈에 보기

장기주택저당차입금 소득공제란, 근로자가 집을 살 때 받은 주택담보대출의 ‘이자’를 일정 한도 내에서 근로소득금액에서 빼주는 제도입니다.

핵심만 먼저 정리하면:

✅ 대상자
- 근로소득자(일용직 제외)
- 세대 기준으로 무주택 or 1주택 세대의 세대주 (일부 세대원·외국인 예외 허용)
✅ 집 요건
- 취득 당시 기준시가 6억 원 이하 주택 (2024.1.1. 이후 취득분부터 5억 → 6억으로 상향)
✅ 대출 요건
- 집에 저당권 설정
- 소유권 이전등기일(또는 보존등기일)부터 3개월 이내에 차입한 장기주택담보대출
- 채무자가 그 집의 소유자여야 함
✅ 공제 금액
- 그 해에 낸 이자 전액을 소득공제 대상으로 보되,
- 상환기간·상환방식에 따라 연 600만~2,000만 원 한도 내에서 공제
✅ 주의
- 연말 기준 2주택 이상 세대가 되면 공제 불가
- 배우자 명의 대출, 증여로 취득한 집에 대한 대출 등은 공제 불가 사례가 많음

2. 공제 대상자 체크리스트

아래 체크리스트에 대부분 ‘예’라면 기본적으로 공제 대상 가능성이 높습니다.

나는 근로소득자(회사에서 4대 보험 떼고 급여 받는 직장인, 일용직 제외)다.
우리 세대 기준으로 올해 말 기준 집이 0채 또는 1채다. (배우자·자녀 명의, 무허가주택까지 모두 포함해 계산)
공제를 받으려는 주택은 내(또는 세대원 본인) 명의이고, 내가 채무자인 주택담보대출이다.
집을 취득할 당시 기준시가 6억 원 이하였다. (공동명의라도 안분이 아니라 집 전체 기준시가로 판단)
집 소유권 이전등기일 또는 보존등기일로부터 3개월 이내에 차입한 대출이다. (일부 예외: 기존 대출 승계, 대환 등)
과세기간 종료일 현재 2주택 이상이 아니라 1주택 세대다.

추가로, 세대주가 공제를 전혀 받지 않으면 세대원이 본인 명의 집·대출·실거주 요건을 충족하는 경우 공제가 가능합니다.

3. 공제 대상 주택·대출 요건 정리

3-1. 주택 요건

취득 당시 기준시가 6억 원 이하
- 2024.1.1. 이후 취득분부터 5억 → 6억으로 상향.
- 이전 취득분은 취득 시기에 따라 3억·4억·5억 기준을 적용.

2. 주택 수 요건

세대 구성원이 가진 주택 전체를 합쳐 연말 기준 2주택 이상이면 공제 불가.
상속주택도 포함하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 그 집 한 채를 가진 것으로 봅니다

3. 공동명의 주택

기준시가는 지분 안분이 아닌 주택 전체 가격으로 6억 이하 여부를 판단합니다.

4. 분양권·조합원 입주권

무주택 세대주가 가격 6억 이하 분양권/조합원입주권을 취득 후, 완공 시 장기주택저당차입금으로 전환 조건의 중도금·잔금 대출을 받으면 그 기간 동안도 장기주택저당차입금으로 봅니다.

3-2. 대출(장기주택저당차입금) 요건

장기주택저당차입금으로 인정되려면 크게 기본 요건 + 예외 규정을 알아두면 됩니다.

(1) 기본 요건 두 가지

등기 후 3개월 이내에 차입
- 주택 소유권 이전등기일·보존등기일부터 3개월 이내에 받은 대출이어야 합니다.
채무자 = 주택 소유자
- 대출받은 사람(채무자)이 저당권이 설정된 주택의 소유자여야 합니다.
- 배우자 명의 집 + 본인 명의 대출, 또는 반대로 본인 집 + 배우자 명의 대출은 공제 불가.

(2) 예외적으로 인정되는 경우

기존 집주인의 장기주택저당차입금을 승계한 경우
- 집을 사면서 기존 주택담보대출을 함께 인수한 경우,
- 최초 대출일을 기준으로 상환기간을 계산하며, ‘3개월 내 차입’ 요건은 적용하지 않습니다.
- 단, 이때 집을 취득하는 시점의 기준시가가 6억 원을 넘으면 장기주택저당차입금으로 보지 않습니다.
대환(갈아타기) 대출

기존에 공제요건을 갖춘 장기주택저당차입금을 다른 금융회사·인터넷은행 등으로 갈아타는 경우,

새 대출로 기존 잔액을 직접 또는 즉시 상환하고 동일 주택에 저당권을 설정하면, 기존 차입일을 기준으로 보고 계속 공제 가능(잔액 범위 내).

3. 분양권·입주권 중도금/잔금 대출

앞에서 본 것처럼, 완공 시 장기주택저당차입금으로 전환 조건이 붙어 있으면, 그 차입일(조건 변경일)부터 보존등기일까지 장기주택저당차입금으로 인정됩니다.

4. 증여로 취득한 주택의 대출 – 공제 불가

증여세법상 ‘증여’로 취득한 주택에 저당권을 설정하고 받은 대출은 장기주택저당차입금으로 보지 않습니다.

4. 소득공제 적용

✅장기주택저당차입금의 차입자와 주택명의자에 따른 경우 공제 여부

5. 공제금액·한도 (2025년 기준)

5-1. 기본 구조

그 해에 실제로 낸 이자상환액 전부가 공제 대상입니다.
다만, 장기주택저당차입금 이자상환액(㉠)과
- 주택임차차입금 원리금 상환액(㉡),
- 주택마련저축 공제(㉢)을 합친 전체 한도가 정해져 있습니다.

여기서 장기주택저당차입금(㉠) 자체의 한도가 가장 크고, ㉡+㉢은 합산 400만 원 한도가 별도로 있습니다.

5-2. 상환기간·방식별 한도

2024.1.1. 이후 이자상환분에 대해 한도가 상향되었습니다.

① 2015.1.1. 이후 차입·만기 연장분의 장기주택저당차입금(대부분 여기에 해당)

상환조건	연간 공제한도(㉠)
상환기간 10년~15년, 고정금리 or 비거치식 분할상환	600만 원
상환기간 15년 이상, 기타(고정·비거치식 아님)	800만 원
상환기간 15년 이상, 고정금리 or 비거치식 분할상환	1,800만 원
상환기간 15년 이상, 고정금리 and 비거치식 분할상환	2,000만 원

🔔 포인트
고정금리도 아니고 비거치식 분할상환도 아니라면, 상환기간이 30년이어도 한도는 800만 원입니다.

5-3. 고정금리 & 비거치식 분할상환이란?

(1) 고정금리 방식

대출금의 70% 이상 금액에 대해
상환기간 동안 고정금리(또는 5년 이상 주기로 금리 변경)로 이자를 내는 경우

(2) 비거치식 분할상환 방식

이자만 내는 거치기간이 1년 이하이고,
거치 후부터 상환기간 종료까지 매년
> 차입원금 × 70% ÷ 상환기간(연수) 이상을 나눠 상환하는 구조
2025년부터는 상환월수 비례 기준이 더 명확히 반영됨.

※ 실제 약정이 비거치식 기준을 못 채우는데, 내가 임의로 원금을 많이 갚았다고 해서 한도가 자동으로 1,800/2,000으로 올라가지는 않습니다.

5-4. 공제액 예시

💡 예시

2020년 이후 차입, 상환기간 30년, 고정금리 + 비거치식 분할상환
2025년 한 해 동안 낸 이자 = 1,500만 원

조건상 연 2,000만 원 한도 그룹이므로,

공제대상 이자는 1,500만 원 (한도 2,000만 원보다 작음)
근로소득금액에서 1,500만 원이 빠져 과세표준이 줄어듭니다.

만약 이자액이 2,500만 원이었다면,

공제는 2,000만 원까지만 됩니다.

5-5. 주택자금공제 한도액

6. 2025년 달라진 주요 개정사항

2025년 귀속분부터 장기주택저당차입금 공제가 더 명확해지고 한도가 확대되었습니다.

주요 변화만 딱 짚어보면:

주택 기준시가 상향
- 5억 → 6억 원 (2024.1.1. 이후 취득 주택부터)
한도 상향
- 상환기간 10년 이상, 고정금리 or 비거치식 분할상환 그룹의 한도가 500만 → 600만 원으로 상향.
- 고정금리·비거치식 그룹의 고한도 1,800/2,000만 원 구조 유지.
고정금리·비거치식 정의 명확화
- 5년마다 금리가 변동하더라도 기간 단위가 5년 이상이면 고정금리로 인정.
- 비거치식 분할상환의 상환액 기준을 상환월수 비례 공식으로 구체화.
대환(갈아타기) 대출 요건 완화·명확화
- 새 대출로 기존 장기주택저당차입금 잔액을 즉시 상환하는 방식도 인정해,
- 인터넷은행 등으로 갈아타도 기존 잔액 범위 내에서 공제 계속 가능.

7. 신청 방법(연말정산 실무 절차)

7-1. 준비해야 할 서류

장기주택저당차입금 공제를 위해 국세청이 제시한 필수 서류는 다음과 같습니다.

장기주택저당차입금 이자상환증명서
- 금융기관 홈페이지·앱 또는 국세청 홈택스(연말정산 간소화)에서 출력
- 간소화에 자동 조회되지만, 공제 요건 충족 여부는 근로자 본인이 직접 확인해야 함.
주민등록표 등본 (세대 구성·세대주 여부 확인용)
주택 가액 확인 서류 + 등기부등본/분양계약서
- 개별주택가격·공동주택가격 확인서 등, 주택 기준시가·분양가를 확인할 수 있는 서류.
대환·연장 시 대출계약서 사본 (기존 + 신규)

※ 한 번 제출하고 변동이 없다면, 이후 연말정산 때는 이자상환증명서만 제출하면 되는 경우가 많습니다.

장기주택저당차입금 이자상환증명서 발급 받기

7-2. 회사에 다니는 근로자의 절차

1월 중순~말: 간소화 자료 확인
- 홈택스 → 연말정산 간소화 → ‘장기주택저당차입금 이자상환증명서’ 조회
- 공제요건(주택 수, 기준시가, 상환기간, 고정/비거치식 여부)을 스스로 점검
회사에 서류 제출
- 회사에서 제공하는 「소득·세액 공제신고서」에 장기주택저당차입금 공제 항목을 기입
- 이자상환증명서, 등본, 필요시 주택가격 서류·대출계약서를 첨부
연말정산 결과 확인
- 회사에서 정산 후 급여명세서·정산내역 확인
- 공제 누락이 의심되면 회사에 정정 요청 or 5월 종합소득세 신고 때 경정청구 가능

8. 자주 하는 실수 & 체크 포인트

배우자 명의 집·대출 혼용
- “집은 아내 명의, 대출은 내 이름인데요?” → 공제 불가 케이스입니다.
증여받은 집 담보대출
- 부모님이 증여해 준 집을 담보로 대출 받은 경우, 법령상 장기주택저당차입금으로 인정되지 않습니다.
연말에 2주택이 되어버린 경우
- 이사하면서 잠깐 2주택이더라도 연말 기준에 1주택이면 괜찮지만, 연말에 2주택이면 그 해 전체 이자 공제를 못 받습니다.
분양권 2개 이상 보유
- 분양권 장기주택저당차입금 공제는 무주택자 + 분양권 1개만 대상. 2개 이상이면 해당 과세기간 공제 불가.
고정금리/비거치식 한도 착각
- 실제 약정조건이 기준을 못 미치면, 이자를 많이 내도 한도는 800만 원에 그칠 수 있습니다. 대출약정서를 꼭 확인하세요.

9. 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 장기주택저당차입금 소득공제, 한 줄로 정리하면?

A. 근로소득자가 무주택 또는 1주택 세대로서, 기준시가 6억 이하 주택을 사기 위해 받은 장기 주택담보대출의 이자를 연 최대 600만~2,000만 원 한도 내에서 근로소득금액에서 빼주는 제도입니다.

Q2. 나는 세대원이지만, 세대주 대신 내가 공제 받을 수 있나요?

A. 가능합니다.
다만 아래 조건을 모두 만족해야 합니다.

세대주가 장기주택저당차입금·주택임차차입금·주택청약종합저축 공제를 받지 않을 것
공제 신청 세대원이 근로소득자일 것
세대원 본인 명의의 주택 & 대출이고,
그 주택에 본인이 실제 거주할 것

Q3. 분양 아파트 중도금 대출 이자도 장기주택저당차입금 공제로 되나요?

A. 예, 아래 조건을 충족하면 가능합니다.

무주택 세대주
6억 이하 분양권/조합원 입주권
주택완공 시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 금융회사·주택도시기금에서 차입

차입일(또는 조건 변경일)부터 보존등기일까지 그 차입금을 장기주택저당차입금으로 봅니다.

Q4. 기존 은행 대출을 인터넷은행으로 갈아탔는데, 공제가 끊기나요?

A. 아니요.
기존 공제 요건을 충족하던 장기주택저당차입금을 새 대출로 “직접 또는 즉시 상환”하고, 같은 집에 저당권을 설정했다면, 기존 차입금 잔액 범위 내에서 공제를 계속 받을 수 있습니다.

Q5. 증여받은 집을 담보로 받은 대출도 공제가 되나요?

A. 되지 않습니다.
증여세법상 증여로 취득한 주택에 저당권을 설정하고 받은 대출은 장기주택저당차입금에 해당하지 않는다고 명시되어 있습니다.

Q6. 이자를 연체해서 다음 해에 몰아서 냈습니다. 어느 해에 공제되나요?

A. 실제 상환한 연도에 공제됩니다.
다만, 연체이자(지연이자)에 해당하는 부분은 공제 대상이 아닙니다.

Q7. 연말 기준 2주택이 되어버렸는데, 그 해 이자는 어떻게 되나요?

A. 연말(과세기간 종료일) 현재 세대가 2주택 이상이면, 그 해 전체에 대해 장기주택저당차입금 소득공제를 적용할 수 없습니다. 중간에 잠깐 2주택이었더라도 연말에 1주택이면 공제 가능하지만, 연말 2주택은 전면 불가입니다.

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장기주택저당차입금 소득공제는 조건만 제대로 맞추면 절세 효과가 매우 큰 항목입니다.

이번 2025년 연말정산 준비하면서,

✅ 내 집·대출이 요건을 충족하는지
✅ 고정금리/비거치식 여부에 따라 내가 어느 한도 그룹인지
✅ 세대주·세대원 중 누가 공제를 받는 게 유리한지

한 번만 꼼꼼히 체크해두면, 앞으로 몇 년간 연말정산에서 계속 혜택을 누릴 수 있어요.

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장기주택저당차입금 소득공제 2025 연말정산 총정리｜조건·한도·신청방법