[2025년 귀속 연말정산] 주택임차차입금 원리금 상환액 공제 완벽 정리 (조건·신청방법·주의사항)

"전세 대출 갚느라 허리가 휘는데, 세금이라도 돌려받아야죠!"

13월의 월급을 준비하는 시즌입니다. 특히 전세나 월세 보증금 대출을 갚고 계신 직장인이라면 주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제는 선택이 아닌 필수입니다. 

그러나 공제 조건은 까다롭고, 세법 개정도 지속되고 있어 2026년 최신 기준을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

이 글에서는 2025년 귀속(2026년 1월 연말정산) 기준으로 헷갈리는 조건부터 놓치기 쉬운 세부 규정까지 주택임차차입금 원리금 상환액 공제의 모든 것을 완벽하게 정리해드립니다.

 핵심 요약: 얼마나 공제되나요?

가장 중요한 '돈' 이야기부터 하겠습니다.

✅ 공제 혜택: 1년간 갚은 원금과 이자 상환액의 40% 

✅ 공제 한도: 연 400만원 

⚠️ 주의: '주택청약종합저축' 공제 금액과 합산하여 연 400만원 한도입니다. 청약 저축에 많이 넣으셨다면 한도를 꼭 체크해보세요.

💰 계산 예시 1년간 전세 대출 원리금으로 1,000만원을 갚았다면? → 1,000만원 × 40% = 400만원 전액 소득공제!

주택임차차입금 원리금 상환액 공제란?

 무주택 근로자가 전세 또는 월세 보증금을 마련하기 위해 대출받은 차입금의 원금과 이자를 갚을 때, 그 상환액의 40%를 소득에서 공제해주는 제도입니다.

💡 핵심 포인트

  • 공제율: 상환액의 40%
  • 최대 한도: 연간 400만원
  • 대상: 무주택 세대주 (또는 세대원)
  • 적용 범위: 원금 + 이자 합계액

공제대상자 (누가 받을 수 있나?)

주택임차차입금 원리금 상환액 공제 대상자 5가지 필수 조건 체크리스트 - 근로소득자, 무주택 세대주, 국민주택규모, 대출시기, 소득조건

"나도 해당될까?" 가장 많이 묻는 자격 요건, 5가지 모두 기억하세요. (하나라도 빠지면 공제 불가!)

① 근로소득이 있는 거주자

  • 세대주가 주택임차차입금 원리금상환액, 장기주택저당차입금 이자상환액 및 주택청약종합저축 공제를 받지 않는 경우에는 근로소득이 있는 세대원도 가능
  • 일용근로자는 제외

② 12월 31일 기준 '무주택 세대'의 세대주

💡 핵심 조건

  • 과세기간 종료일(12.31.) 현재 세대원 전원이 주택이 없어야 합니다
  • 본인, 배우자, 생계를 같이 하는 가족 중 단 한 명이라도 주택을 소유하면 공제 불가
  • 세대주가 아니어도, 세대주가 주택관련 공제를 받지 않으면 근로소득이 있는 세대원도 공제 가능

✅ 외국인도 가능합니다! (2021.1.1. 이후)

다음 외국인의 경우 공제 가능:

  • 「출입국관리법」 제31조에 따라 등록한 외국인
  • 「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」 제6조에 따라 국내거소신고를 한 외국국적동포

③ 국민주택규모 이하의 주택 임차

「주택법」에 따른 국민주택규모의 주택으로, 다음 조건을 모두 충족하는 주택입니다.

📐 세대당 주거전용면적

  • 일반 지역: 85㎡ 이하
  • 수도권 외 읍·면 지역: 100㎡ 이하
    • 수도권: 서울특별시, 인천광역시, 경기도

📐 부수토지 면적 (건물과 함께 딸린 땅)

  • 도시지역의 토지: 건물정착면적의 5배 이하
  • 그 밖의 토지: 건물정착면적의 10배 이하

✅ 주거용 오피스텔도 포함됩니다! (2013년 8월 13일 이후 최초로 원리금상환액을 지급하는 분부터 적용)

💡 쉽게 말하면?

  • 일반적인 전세/월세 아파트, 빌라는 대부분 해당
  • 약 25평(85㎡) 이하면 OK
  • 주거용 오피스텔도 가능

④ 대출 시기 (골든타임 - 이거 놓치면 끝!)

⏰ 가장 중요한 조건 중 하나입니다!

(1) 대출기관(은행 등)에서 차입:

  • 입주일과 전입일 중 빠른 날로부터 전후 3개월 이내에 대출을 실행해야 합니다
  • 예: 전입일이 2025년 3월 15일이면 → 2024년 12월 15일 ~ 2025년 6월 15일 사이에 대출

(2) 개인(친구/지인/부모님)에게서 차입:

  • 입주일과 전입일 중 빠른 날로부터 전후 1개월 이내에 차입해야 합니다
  • 예: 전입일이 2025년 3월 15일이면 → 2025년 2월 15일 ~ 2025년 4월 15일 사이에 차입

⚠️ 이 기간을 놓치고 나중에 대출받은 건 공제되지 않습니다!

 (3) 특수한 경우의 대출 시기

특수한 경우의 대출 시기

1️⃣ 임대차계약을 갱신/연장하는 경우

  • 대출기관: 계약 갱신일 또는 연장일로부터 전후 3개월 이내 차입
  • 개인 차입: 계약 갱신일 또는 연장일로부터 전후 1개월 이내 차입
  • 전세 계약 연장하면서 증액된 보증금 대출도 가능!

2️⃣ 다른 주택으로 이주하는 경우 (대환대출)

  • 대출기관: 이주하기 전 주택의 입주일/전입일 중 빠른 날로부터 전후 3개월 이내 차입
  • 개인 차입: 이주하기 전 주택의 입주일/전입일 중 빠른 날로부터 전후 1개월 이내 차입
  •  이사하면서 새 대출로 기존 대출을 갚는 것(대환)도 인정!
  • 대환대출의 경우 대출기관이 정산되므로 임대인 계좌에 입금 절차 불필요

💡 제 경험을 공유하자면

"전세 계약하고 한 달 뒤에 급하게 대출받았는데, 나중에 알고 보니 1개월이 넘어서 공제를 못 받았어요. 개인한테 빌릴 때는 정말 1개월 안에 꼭 받으셔야 해요!"

⚠️ 대환대출을 통한 대출기관 차입 시점은 대환 전 차입금의 차입일로 봅니다.

⑤ 소득 조건 (개인 차입 시에만 적용)

  • 개인(대부업자 제외)으로부터 차입한 경우: 해당 과세기간의 총급여액이 5천만원 이하인 사람만 해당
  • 금융기관에서 차입한 경우: 소득 제한 없음 (연봉 1억이어도 가능!)

공제금액 (얼마나 받을 수 있나?)

주택임차차입금 원리금 상환액 공제금액 계산 공식 인포그래픽 - 상환액의 40%, 최대 400만원 한도

 공제 계산 공식

원리금 상환액의 40%를 근로소득금액에서 공제하되, 주택마련저축 공제금액(한도: 300만원)과 주택임차차입금 원리금 상환액 공제금액의 합계금액이 400만원을 초과하는 경우 그 초과하는 금액은 없는 것으로 함 

주택임차차입금 원리금 상환액 = MIN(①,②)

① 주택마련저축 납입액 × 40% + 주택임차차입금 원리금 상환액 × 40%
② 연 400만원
 
상황별 공제금액 계산 시뮬레이션

실제 예시

예시 1: 전세대출만 있는 경우

  • 연간 원리금 상환액: 1,000만원
  • 공제액: 1,000만원 × 40% = 400만원
  • ✅ 한도 내 전액 공제

예시 2: 상환액이 많은 경우

  • 연간 원리금 상환액: 1,200만원
  • 계산: 1,200만원 × 40% = 480만원
  • 실제 공제액: 400만원 (한도 적용)
  • ❌ 480만원 전액 아님 주의!

예시 3: 청약저축과 함께 넣는 경우 (중요!)

  • 청약저축 납입액: 240만원 → 공제 96만원 (240만원 × 40%)
  • 원리금 상환액: 900만원 → 계산 360만원 (900만원 × 40%)
  • 합계: 456만원
  • 실제 공제액: 400만원 (합산 한도 적용)
  • 💡 청약통장 많이 넣으셨다면 전세대출 공제가 줄어듭니다!

예시 4: 원금 없이 이자만 갚는 경우

  • 연간 이자 상환액: 300만원 (원금 상환 없음)
  • 공제액: 300만원 × 40% = 120만원
  • ✅ 원금 없이 이자만 갚아도 공제 가능!

💡 제 경험을 공유하자면

"작년에 전세대출 1,200만원을 상환했는데, 처음엔 480만원 전액 공제받는 줄 알았어요. 그런데 400만원 한도가 있더라고요. 청약통장도 함께 넣고 있었는데, 이 둘을 합쳐서 400만원이라는 걸 몰라서 깜짝 놀랐습니다. 여러분은 꼭 청약통장과 전세대출 공제를 합산해서 계산하세요!"

🔘 연말정산 간소화 서비스에서 예상 공제액을 미리 확인하세요.

대출 종류별 체크 포인트 (은행 vs 개인)

대출 종류별 체크 포인트 (은행 vs 개인)

어디서 돈을 빌렸느냐에 따라 조건이 완전히 다릅니다. 이 부분을 특히 유의하세요!

 A. 은행 등 금융기관에서 빌린 경우 (대부분 해당)

✅ 장점: 소득 제한 없음!

  • 연봉이 높아도 공제 가능합니다.

⏰ 대출 시기 (골든타임!)

  • 입주일/전입일 중 빠른 날 기준 전후 3개월 이내 차입 필수
  • 예: 전입일 3월 15일 → 12월 15일 ~ 6월 15일 사이 대출
  • ⚠️ 이 기간 놓치면 공제 불가!

⚠️ 중요: 입금 방식 체크!

  • 대출금이 내 통장을 거치지 않고, 은행에서 집주인(임대인) 계좌로 바로 입금되어야 합니다.
  •  내 통장으로 받아서 집주인에게 보낸 경우 → 원칙적으로 불가
  •  단, 은행 실수로 내 통장 거쳤다가 즉시 회수되어 임대인에게 간 경우 → 인정 가능 (국세청 판례)
  • 대환대출의 경우 → 예외 인정

 B. 친구/지인 등 개인에게 빌린 경우 (총급여 5천만원 이하만!)

⚠️ 조건이 까다롭습니다!

⏰ 대출 시기 (더 타이트!)

  • 입주일/전입일 중 빠른 날 기준 전후 1개월 이내 차입 필수
  • 예: 전입일 3월 15일 → 2월 15일 ~ 4월 15일 사이 차입
  • 은행보다 기간이 훨씬 짧습니다!

기타 조건:

  • 소득 제한: 총급여액 5,000만원 이하인 근로자만 가능
  • 이자율: 연 3.1% 이상 (2025년 기준), 법정 이자율보다 낮은 이자율로 빌리면 안 됩니다.
  • 증빙: 금전소비대차계약서, 이체 내역 등 필수
  • 입금 방식: 제한 없음 (내 통장 거쳐도 됨)

💡 부모님께 빌린 경우도 가능? 네, 가능합니다! 단, 위 모든 조건(1개월 이내, 5천만원 이하, 3.1% 이상)을 모두 충족해야 합니다.

  공제 안 되는 곳

  • 회사 사내근로복지기금
  • 일반 법인
  • 각종 공제회
  • 대부업체
  • 소속 근로자만 저리로 대출받을 수 있는 대출기관의 근로자 대출 ← 중요!

필수 준비 서류 (연말정산 간소화에 없다면?)

보통은 홈택스 연말정산 간소화 서비스에서 조회되지만, 조회가 안 된다면 아래 서류를 회사에 제출해야 합니다

 1. 대출기관에서 차입한 경우

✅ 주택자금상환등증명서

  • 금융기관에서 발급
  • 홈택스 연말정산 간소화 서비스에서 자동 조회 가능
  • 조회되지 않을 경우 금융기관에서 직접 발급

✅ 주민등록등본

 2. 개인으로부터 차입한 경우

주택자금상환등증명서(대주가 작성), 주민등록등본, 임대차계약서 사본, 금전소비대차계약서 사본, 원리금 상환 증빙 서류 (계좌이체 영수증, 무통장 입금증), 월세액·거주자간 주택임차차입금 원리금 상환액 소득·세액공제명세서 (본인 작성)

💡 개인 차입은 서류가 많습니다! 홈택스에서 자동 조회되지 않으므로 모든 서류를 직접 준비해야 합니다.

 자주 묻는 질문 (FAQ)

실제 상담 사례 기반으로 가장 많이 묻는 질문들을 정리했습니다.

Q1. 원금은 못 갚고 이자만 내고 있는데 공제되나요?

A:  네, 가능합니다.

'원리금' 상환액 공제이므로 원금 없이 이자만 상환하는 경우에도 공제 대상입니다. 거치기간 동안 이자만 내시는 분들도 혜택 받으세요!

Q2. 은행 실수로 대출금이 제 통장으로 들어왔다가 집주인에게 갔어요. 망했나요?

A:  아닙니다.

원래는 '임대인 계좌 직접 입금'이 원칙이지만, 은행 직원의 실수로 임차인 계좌로 입금되었다가 즉시 회수되어 임대인에게 송금된 사실이 확인되면 대출기관에서 임대인의 계좌로 직접 입금한 것에 해당하는 것으로 인정됩니다.

Q3. 이사 가면서 대출을 갈아탔는데(대환), 공제되나요?

A:  네, 가능합니다.

이주하기 전 주택의 입주일/전입일 요건을 충족했다면, 새로운 대출로 기존 대출을 갚는 방식(대환)도 공제 가능합니다. 대환대출의 경우 대출기관이 정산되므로 임대인 계좌에 입금 절차가 불필요합니다!

Q4. 배우자가 주택을 소유하고 있는데, 저는 무주택 세대주입니다. 따로 살면 되나요?

A:  안 됩니다.

부부는 주소가 달라도 동일 세대로 봅니다. 배우자가 집이 있으면 '무주택 세대'가 아니므로 공제 불가능합니다. 주소만 분리한다고 해결 안 됩니다!

Q5. 회사에서 직원 복지로 빌려주는 주택 자금도 되나요?

A:  안 됩니다.

사내근로복지기금이나 회사 자체 대출은 법에서 정한 '금융기관'에 해당하지 않아 공제받을 수 없습니다.

Q6. 은행 직원이 우리 은행에서 직원 전용 저리 전세대출을 받았어요. 공제되나요?

A:  안 됩니다!

대출기관 소속 근로자가 해당 대출기관으로부터 소속 근로자만이 대출받을 수 있는 주택임차차입금을 저리로 대출받아 상환하는 경우 소득공제를 적용받을 수 없습니다.

  •  은행원이 본인 은행의 직원 전용 저리 대출 → 공제 불가
  •  은행원이 다른 은행의 일반 전세대출 → 공제 가능

Q7. 배우자 명의로 대출을 받고, 내가 세대주인데 공제 가능한가요?

A:  불가능합니다.

반드시 공제 신청자 본인 명의로 대출을 받아야 합니다. 대출자 = 공제신청자 조건이 맞지 않으면 불인정됩니다.

Q8. 부모님께 전세자금을 빌렸습니다. 공제 가능할까요?

A:  조건부 가능

아래 조건을 모두 충족해야 합니다:

  • 부모님이 대부업자가 아닐 것
  • 차입 시점이 입주일 기준 1개월 이내일 것
  • 이자율이 연 3.1% 이상일 것 (2025년 기준)
  • 본인의 총급여가 5,000만원 이하일 것

Q9. 전세계약을 연장하면서 대출을 추가했는데, 공제 받을 수 있나요?

A:  가능합니다.

임대차계약을 연장하거나 갱신하면서 차입하는 경우에도 공제 가능합니다.

단, 요건 충족 필수:

  • 금융기관 차입: 계약 연장일 또는 갱신일로부터 전후 3개월 이내 차입
  • 개인 차입: 계약 연장일 또는 갱신일로부터 전후 1개월 이내 차입

Q10. 세대원이 공제 받을 수 있는 경우도 있나요?

A:  가능합니다.

세대주가 주택 관련 공제(주택임차차입금, 장기주택저당차입금, 주택청약저축)를 받지 않고, 세대원에게 근로소득이 있다면 세대원도 공제 신청 가능합니다.

Q11. 주거용 오피스텔을 임차하면서 전세자금 대출을 받는 경우 소득공제 받을 수 있나요?

A:  가능합니다.

주거용 오피스텔도 주택에 포함됩니다! (2013년 8월 13일 이후 최초로 원리금상환액을 지급하는 분부터 적용)

Q12. 주택을 취득할 수 있는 권리(분양권 등)를 보유하고 있는 경우, 소득공제를 받을 수 있나요?

A:  가능합니다.

분양권은 법상 '주택'이 아니므로, 분양권만 보유하고 실제 주택이 없다면 무주택으로 인정되어 공제 가능합니다.

Q13. 주택을 임차한 지 3개월이 지나서 은행에서 대출을 받으면 안 되나요?

A:  안 됩니다.

대출기관으로부터 차입한 차입금은 입주일/전입일 중 빠른 날로부터 전후 3개월 이내에 차입해야 합니다. 이 기간을 놓치면 공제 불가능합니다.

Q14. 다가구주택을 임차한 경우 국민주택규모 판단은 어떻게 하나요?

A: 가구당 전용면적을 기준으로 국민주택규모를 판단합니다.

Q15. 공동으로 소유하고 있는 상속주택(본인 60%, 동생 40%)이 있는 경우 주택임차차입금 원리금 상환액 공제를 받을 수 있나요?

A:  안 됩니다.

상속주택은 지분이 가장 큰 상속인이 주택을 소유하고 있는 것으로 봅니다. 따라서 무주택 세대에 해당하지 않아 공제를 받을 수 없습니다.

주의사항

⚠️ 반드시 체크해야 할 5가지

  1. 차입 시기 엄수
    • 대출기관: 입주일/전입일 중 빠른 날로부터 전후 3개월 이내
    • 개인: 입주일/전입일 중 빠른 날로부터 전후 1개월 이내
  2. 임대인 계좌 직접 입금 필수 (대출기관 차입 시)
    • 본인 계좌를 거쳐 입금하면 공제 불가
    • 반드시 은행 → 임대인 계좌로 직접 이체
  3. 청약통장과 합산 한도
    • 주택마련저축(청약통장) + 주택임차차입금 = 합계 400만원 한도
  4. 12월 31일 기준 무주택
    • 과세기간 중 일시적으로 2주택이라도 12월 31일 현재 1주택이면 OK
    • 12월 31일에 주택 소유 시 전액 공제 불가
  5. 일반 신용대출은 공제 불가
    • 주택임차 목적의 전용 대출만 가능
    • 신용대출로 전세금 마련 시 공제 불가

마무리하며

꼼꼼히 챙기면 400만원 소득공제 가능

주택임차차입금 소득공제는 요건만 맞으면 최대 400만 원까지 소득을 줄여주는 '절세 효자' 항목입니다. 특히 "오피스텔도 된다", "이자만 갚아도 된다"는 점은 놓치기 쉬우니 꼭 챙기셔서 13월의 월급을 두둑하게 챙기시길 바랍니다!

전세대출 갚고 계시다면 꼭 이 공제 받으세요! 안 받으면 정말 아깝습니다!

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